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地产商是个模糊的概念，既可以狭义地理解为房地产开发企业，也可以广义地理解为凡是从事与土地、房产相关的企业，也可以分为直接从事房地产开发与经营以及为开发经营企业提供相关服务两类企业。本文就直接从事开发与经营这一类企业分析其盈利模式，从自有资金需求量、操作难易程度及收益率等方面来看地产商的盈利模式，由低到高依次为靠房子增值、土地增值、开发房子及开发土地等四类。 + X& o" M8 f$ z7 [# M5 @
倒卖房子虽有个人炒房及机构炒房之分，但从本质上来讲，手法是一样的，因为房价上涨太快，远高于了银行同期利率，尽管有交易契税，只要扣除之后仍有利可图，就不可能抑制炒房，从法理上来讲，炒房本身完全合法，我们国家没有任何法规、也不能出台法规禁止买房、卖房。近期出台的二套房及多套房贷款限制只能从心理上给炒房者降温，因为真正有实力炒房的，无论是个人还是机构，不可能靠银行的贷款炒房。2009年全国70个大中城市房价同比上涨7.8%，截至2010年3月底，新房同比上涨最快的海口上涨64.8%，二手房同比上涨最快的三亚上涨50.4%，同比上涨较低或下降的极少，可见各地虽上涨差异较大，但总体来讲，炒房比存银行划算得多。个人炒房一般以炒新房为主，风险较小，手法相对简单，坐等升值即可，如果是机构炒房就没那么简单，除了规模大，一般是尽可能低入、高出，首先是精心筛选法院查封拍卖等有瑕疵的物业，成本远低于市场水平，再重新定位、策划、包装、装修，等待时机不惜重金推向上市。当然，自己长期持有房子不用转手变现也是增值。 ; F/ C& ]( z) y
在土地法规不完善以前，炒地皮、倒卖土地十分猖獗，尤其是上世纪80年代末、90年代初期的惠州大亚湾、广西北海及海南等地，靠炒地皮为生的比比皆是，其实是炒批文、甚至炒图纸，时至今日，仍有一些被炒卖多轮的土地撂荒。在现行的土地法规下，纯粹的倒卖土地已经不复存在，因为经营性用地已不能在私下直接转让交易，但因为土地价格上涨是显而易见的，土地使用权人获得了名以上的土地增值，以2009年为例，全国35个重点城市综合地价平均增长率为5.66%，其中，居住类地价增幅为8.63%。土地使用权人如何使土地增值变现？主要有以下一些手法，一是自己开发房地产出售获得房地产增值同时包含了土地增值，二是以增值的土地与有资金的机构合作开发房地产获取收益分成，三是转让未开发完成的项目（一般规定超过总投资的20%以上方可转让），四是部分转让或全部转让项目公司股权（到工商局办理股权变更即可），五是坐等政府土地储备中心收储（由于两年不开发政府无偿收回，在短期内土地增值较大、政府以市场价收回的可能性不大）。不同城市、不同区段土地升值差异较大，有的甚至连年地价翻翻，通过变更项目公司股权获得土地增值收益的手法目前比较普遍，也比较隐蔽、且转让成本低，但需要提前做工作，把拟转让土地预先办到拟转让的产权清晰、独立的公司名下。
7 F6 A3 N# k, B2 r& T 地产商靠开发房子挣钱是目前最天经地义的做法，如果扣除土地增值，单纯开发房子的利润空间也相当可观，如62家房地产上市公司2008年整体的营业利润率为19.31%，2009年房地产利润率远高于20%，我们一般在测算一宗土地该不该参与招拍挂时，以现行地价及房价测算，要考虑30%的利润空间。
9 k! B* ^2 P( E! ^ 就目前来说，地产商通过开发土地来获取收益，即参与土地一级开发，还是一件比较新鲜的事，因为目前全国没有任何一部统一的土地一级开发相关制度，《全国土地储备管理办法》规定当地政府主导土地储备开发，但是否可以引入社会资金参与土地开发，各地理解差异很大、争议也很大，北京、海南在分别于2003年、2006年出台土地一级开发制度并开放土地一级开发市场后又于近日仓促宣布收回，目前来看，成都市虽从未出台有关土地一级开发制度，但土地一级开发项目的市场化相当火爆。各地对一级开发的利润分配比例千差万别，一般包括三部分，一是开发成本全额返还开发商，二是给予开发商相当于开发成本一定比例的管理费（一般2-10%）以作为基本收益，三是土地增值收益的一定比例分配给开发商（一般50-70%），对于旧城、城中村改造等存量项目，为了鼓励开发商积极参与，很多地方都制定了政府零收益政策，相当于土地增值收益全部归开发商，所以说，越是中心区的改造越有吸引力，因为改造后的价值肯定远远高于补偿成本，尽管钉子户漫天要价。 k4 ^3 t/ s y7 ]) I
综合来看，地产商这四种盈利模式的根本都是政策性较强，而技术含量不高，主要靠政策变化引起的市场机会收益，因为土地及房产价格受政策的影响较大，尽管在相当长的时期内，自然增长是明显的，甚至高于银行利率及经济增长率，但宏观政策调控带来的短期市场波动远远淹没了自然增长，想挣钱就得冒险，怕风险就千万别涉足地产。
( M8 \# M8 v# c' R. |7 \（崔元星 国际商务策划师 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240） |
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发表于 2010-5-10 09:36:37
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